Выставке LuxuryHITS, которая впервые прошла в апреле в московском выставочном центре «Крокус Экспо», сопутствовал обширный деловой блок. Крупные эксперты гостиничного бизнеса делились своими соображениями относительно того, как построить функциональный отель, который отвечает максимуму запросов гостей, обладает конкурентными преимуществами и, как следствие, обеспечивает быстрый возврат инвестиций.

О рисках и выгодах
Марина Смирнова, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels, рассказала о факторах, способствующих появлению новых гостиничных объектов, и о том, что препятствует развитию этого бизнеса.
С точки зрения инвестиций гостиницы остаются аутсайдерами интереса инвесторов по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости. Тем не менее эксперт отметила рост активности инвесторов в этой сфере. Одна из главных проблем, тормозящих развитие бизнеса, – дорогое заемное финансирование. Риски вложения в гостиничную недвижимость воспринимаются как высокие. Одна из причин – рост издержек на содержание отеля, в первую очередь суперрост цен на коммунальные услуги, заметно сокращает маржу. Г-жа Смирнова напомнила известную формулу: увеличение расходов на 10% при одновременном сокращении продажи номеров на 10% ведет к падению прибыли на 56%, то есть гостиница становится нерентабельной.
К другим факторам, отрицательно влияющим на гостиничный бизнес, эксперт причислила гомогенную структуру спроса: почти на всей территории России доминируют поездки с деловыми целями
(это 90% спроса), и отелям фактически приходится обходиться без «второго плеча» – приема тургрупп. Осложняет появление новых гостиниц и то обстоятельство, что рынок в России непрозрачен, сложно вести маркетинговые исследования, участникам рынка не хватает реальных знаний друг о друге.
И всё же причины строить новые гостиницы есть. Это в первую очередь нехватка новых современных объектов в подавляющем большинстве регионов России.
Важным стимулом развития гостиничного бизнеса стало и возобновление экономического роста. В последнее время активно поддерживают инвесторов средств размещения и региональные власти.

Советы инвесторам
Как бы ни были затруднены работы маркетологов по исследованию рынка, инвестор будущего проекта должен проводить максимально тщательный его анализ. Региональные гостиничные рынки, как уже было сказано, нуждаются в новых проектах, г-жа Смирнова обратила внимание на то, что зачастую на них заявлено слишком много проектов, если все они будут реализовываться – гостей на все отели не хватит. Это еще раз подчеркивает важность кропотливого изучения рынка. Необходимо также мониторить и участок, на котором планируется построить отель: будет ли объект, построенный там, обладать конкурентными преимуществами относительно гостиниц, которые уже работают или готовятся к открытию в городе. Наиболее предпочтительными для гостиничной застройки Марина Смирнова считает деловые районы, которые в России концентрируются, как правило, рядом с правительственными учреждениями, бизнес-центрами, крупными магистралями, аэропортами.
Конечно, очень важный вопрос – разработка концепции отеля. Г-жа Смирнова отметила, что очень часто перед инвестором встает такой вопрос: что первично – концепция или оператор? По мнению эксперта, инвестору важно понимать, что стандарты операторов применительно к определенной ценовой категории схожи. То есть гостиница, готовившаяся под бренд одного оператора, легко может выйти на рынок под брендом другого, поменять оператора можно. А вот если отель строился без участия опытной операторской компании, инвестор, пожелав переделать объект под сетевой, может понести существенные издержки.
Георгий Мохов, начальник управления гостиничного хозяйства и туристской инфраструктуры Комитета по туризму и гостиничному хозяйству Москвы, также призвал потенциальных инвесторов сначала изучить все «за» и «против» здания, которое они собираются переделать под гостиницу. Он отметил, что в комитет нередко обращаются люди, уже купившие участок или здание, которое имеет «непреодолимые проблемы» и никогда не сможет стать гостиницей.
Чиновник призвал инвесторов не принимать непродуманных решений, консультироваться со специалистами до вложения денег, оценивать будущий объект с точки зрения правового поля. «Необходимо быть уверенным, что будущий отель «впишется» в систему классификации, гостиницы Москвы медленно, но верно идут к обязательной классификации», – предупредил г-н Мохов.
Другая важная тема, которую владелец будущего отеля должен обдумать загодя, – распределение площадей гостиницы, наличие в них различных дополнительных сервисов и департаментов – всё это нужно определять с точки зрения расходов и доходов объекта. Марина Смирнова напомнила, что 60% выручки отеля генерирует номерной фонд, при том что затраты на его эксплуатацию минимальны – 15–20%, при оптимизации – 11–13%. В то время как F&B – достаточно затратный департамент, 59% расходов гостиницы приходится на обеспечение работы этой службы. Оптимальное использование площадей будущей гостиницы – одно из важнейших условий быстрого возврата инвестиций.
Эксперт рассказала и о затратах на строительство. Номер в отеле среднеценовой категории сейчас обходится в среднем в сумму $175 тыс., затраты инвестора на номер в отеле класса люкс – порядка $600 тыс. «Лучше строить что-нибудь поскромнее, в этом случае есть возможность предложить более конкурентные цены, и аудитория гостей будет больше», – сказала Марина Смирнова, отметив, что отели среднеценового сегмента наиболее предпочтительны для региональных рынков России.

Гость под микроскопом
Гостя надо изучать – будущего, потенциального и уже, после открытия, реального – именно так ставят вопрос опытные отельеры. Читать журналы и газеты, которые предпочитают гости, анализировать их предпочтения в питании и выборе спа-процедур, знать о гаджетах, которые они используют, интересоваться новинками в этой сфере. Знания о предпочтениях, заботах, любимых техно-игрушках потенциальных гостей необходимы при проектировании отеля, утверждает Екатерина Гаранина, генеральный директор УК «Аккорд менеджмент групп». Например, при строительстве московского отеля «Садовое кольцо» в компании долго ломали голову над тем, какие технологии подключения к Интернету будут предпочтительнее. Пришли к выводу, что сделают ставку на беспроводные, которые тогда еще не пользовались сверхпопулярностью, и не ошиблись. Сейчас без Wi-Fi, говорит г-жа Гаранина, уже нельзя себе представить полноценный бизнес-отель.
Алексей Мусакин, генеральный директор компании Cronwell Management, рассказал, что, согласно статистике отелей сети Cronwell, среди клиентов спа-центров 12% составляют мужчины, в то время как несколько лет назад они разве что посещали бассейн, спа-процедуры были уделом слабого пола. Теперь отелю, планирующему спа-зону, для мужчин надо готовить отдельную программу. Это лишь один небольшой штрих к вопросу важности изучения гостя. Но тщательное выявление предпочтений клиентов позволяет сделать важнейшие для отельеров выводы о новых определяющих трендах, которые должны быть учтены при реализации гостиничного проекта. Алексей Мусакин считает, что среди тех требований, от которых не смогут «отвертеться» отельеры в условиях всё более жесткой конкуренции, – улучшение качества сервиса при одновременном снижении стоимости услуг. Гостя нужно всё время удивлять, придумывать, как выразился г-н Мусакин, новые фишки, чтобы привлечь клиентов и сохранить лояльность тех, кто часто бывает в гостинице.
Растут требования и к расширению спектра услуг отеля: задача в том, чтобы, не покидая гостиницы, гость смог получить всё, что нужно для работы, отдыха, досуга. «Традиционная ценовая сегментация отелей вытесняется сервисной сегментацией», – сказал эксперт.
Очень важно соблюдение «зеленых» стандартов, сейчас гости обращают на это особое внимание: наличие гипоаллергенных материалов в номере, здоровое питание постепенно становятся нормой.

Экономить с достоинством
Дмитрий Колесников, председатель правления Cronwell Hotels&Resorts, рассказал о том, какие технологии и принципы необходимо заложить в проект отеля, чтобы максимально сократить расходы.
Причем речь шла об экономии, которая вовсе не делает гостя ущемленным, а напротив, дает ему ощущение пребывания в «продвинутом» отеле.
Г-н Колесников начал с того, что энергосберегающие лампы, которые, кстати, еще далеко не во всех российских отелях сменили «лампочки Ильича», уже устарели. Светодиодные источники дают гораздо больше экономии, и именно такой вариант освещения рекомендует использовать отельер.
В петербургском отеле сети «Cronwell Inn Стремянная» управляющая компания добилась существенной экономии воды, применив специальные насадки на кран – аэраторы, которые подмешивают в поток воды воздух и создают ощущение большего напора водяных струй.
Использование насадок стоимостью 150 рублей дает 20–30-процентную экономию воды, что очень существенно для Петербурга. Теперь аэраторы используются во всех отелях сети, равно как и диспенсеры жидкого мыла, которые, по сравнению с мылом в кусках и тюбиках, дают 9-процентную экономию.
Дмитрий Колесников вспомнил и известную историю о том, как в «Cronwell Resort Югорская долина» создавали спа-косметику и процедуры с использованием местных природных ресурсов: кедровых орехов и шишек, клюквы, брусники, меда, молока. Теперь это патентованные технологии, их эффективность уже давно оценили гости. Осталось только добавить, что себестоимость сырья, которое используется в спа-центре «Югорской долины», мала до смешного, особенно если сравнивать его с французской косметикой или, скажем, с водорослями, привозимыми с берегов Бретани.
А первый отель сети в Греции на полуострове Кассандра – Rahoni Cronwell Park – можно назвать воплощением современного отеля, использующего самые последние «зеленые» технологии. Этот объект практически не покупает электроэнергию: на его нужды хватает того, что производят собственные солнечные батареи. Вода в отеле используется дважды – после биоочистки идет на полив. На территории отеля нет автотранспорта – только электрокары. Оригинальная идея – открыть тренажерный зал в лесу – понравилась гостям и позволила отельерам сэкономить на площадях и кондиционерах.

Элеонора АРЕФЬЕВА