В этом году гостиничный рынок Москвы пополнился лишь двумя отелями – это худший показатель за последние семь лет. Есть и положительные тенденции: наконец-то инвесторы гостиничной недвижимости столицы стали проявлять интерес к среднеценовому сегменту. Эксперты компании Jones Lang LaSalle Hotels подвели итоги работы московских гостиниц столицы в 2012 году. 
Что сдерживает инвесторов?
По данным компании Jones Lang LaSalle Hotels, объем рынка гостиниц современного стандарта в Москве сейчас насчитывает порядка 15 250 номеров. В течение 2012 года в столице были введены всего две гостиницы – Azimut Moscow Tulskaya Hotel на 144 номера и Mercure Arbat Moscow на 109 номеров. Оба объекта относятся к категории Mid-market. В результате доля сегмента Mid-market в структуре рынка достигла 35%, но около половины рынка по-прежнему занимают гостиницы уровня 4-5 «звезд» (Upscale, Upper Upscale и Luxury).
По мнению Марины Усенко, исполнительного вице-президента и руководителя Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ, низкий показатель ввода новых гостиничных объектов в столице выглядит вполне объяснимым: московские власти довольно долго определялись с планами и площадками под гостиничную застройку.
В предыдущие два года, напротив, новые отели вступали в эксплуатацию очень активно, и этому есть объяснение.  «Учитывая, что стандартный период реализации гостиничного проекта в Москве занимает 4-5 лет, девелоперы проектов, находившихся в продвинутой стадии и застигнутые врасплох кризисом 2008-2009 гг., были вынуждены продолжать строительство, несмотря на финансовые трудности и неопределенность, связанную со сроками возможного выздоровления национальной экономики. В результате за 2010-2011 гг. объем номерного фонда современного стандарта по сравнению с 2009 годом увеличился на 30%, причем большинство новых номеров соответствовали стандарту высокой категории – Upscale, Upper Upscale и Luxury», – поясняет г-жа Усенко.
В целом за  последнее десятилетие объем рынка отелей современного стандарта вырос на 60%, но, несмотря на такую значительную динамику, Москва по сравнению с другими крупными городами региона EMEA все еще остается недостаточно обеспеченной гостиницами.
В настоящее время девелоперская активность в гостиничном сегменте рынка остается вялотекущей – на различных стадиях реализации до конца 2015 года находится порядка 20 проектов с номерным фондом всего в 5000 единиц. «Около 65% – 3,2 тыс. комнат, заявленных на 2013-2015 годы, относятся к сегментам Economy и Mid-Market. Однако многие из заявленных проектов являются «бумажными», что повышает риски задержки сроков их ввода в эксплуатацию или незавершения в принципе», – предостерегает эксперт.
Хотя с точки зрения привлекательности для вложений Москва остается «рынком №1» в России, инвестиционный гостиничный рынок столицы все еще нельзя назвать развитым, поскольку ограничено не только количество объектов, пригодных к продаже, но и число инвесторов.
Показатели операционной деятельности гостиниц Москвы по-прежнему высоки, хотя владельцы отелей уже не могут ждать сверхдоходов, как это было в 2007–2008 гг., затраты на строительство отелей растут год от года – это увеличивает сроки возврата инвестиций и также является сдерживающим фактором для инвесторов. 
Тем не менее за последние полтора года интерес инвесторов к гостиничному рынку – преимущественно к московскому – значительно вырос, причем они готовы покупать как  действующие объекты, так и находящиеся на финальных стадиях завершения. Наибольший интерес, по мнению Марины Усенко,  представляют гостиницы уровня 3-4* стоимостью 40-50 млн долл., хотя в принципе инвесторы готовы приобретать и отели более высокого класса или уникальные объекты, если таковые появляются на рынке. «Ожидаемая доходность для действующих гостиниц Москвы варьируется в пределах 9-11%, но некоторые из закрытых сделок указывают на готовность платить и более высокую цену за исключительные объекты», – говорит эксперт.
Марина Усенко также отметила, что ушедший в историю год ознаменовался продажей «самых интересных гостиничных объектов», принадлежащих городу. Это отели «Метрополь», «Националь», «Radisson Славянская», «Будапешт». Самые знаменитые московские гостиницы – «Метрополь» и «Националь» – нуждаются в безотлагательной и дорогостоящей реконструкции, иначе они рискуют утратить свой статус.
К важнейшим событиям, которые ожидают на гостиничном рынке Москвы в 2013 году, можно отнести открытия отелей «Kempinski Никольская» и «Novotel Москва-Сити», а также «Marriott Новый Арбат» (этот отель будет работать в необычном для московского рынка формате – апартаменты).
Достойным внимания событием станет продажа отелей «Гостиничной компании». Ряд гостиниц завершат глобальную реконструкцию – например, «Балчуг Kempinski», «Арарат Парк Hyatt».
Спрос: без «второго плеча»
Несмотря на усилия московских властей по превращению столицы в привлекательный туристический город, основным центром притяжения туристов в России по-прежнему является Санкт-Петербург, подчеркивают эксперты Jones Lang LaSalle Hotels. В Москве же структура спроса остается неизменной: основной спрос на гостиничное размещение обеспечивают бизнесмены. По данным официальной статистики, бизнес-клиентура обеспечивает порядка 42% ночевок в городских средствах размещения, в то же время, по собственным оценкам Jones Lang LaSalle Hotels, в гостиницах современного стандарта бизнесмены могут генерировать до 80% ночевок. 
Работа без «второго плеча» – то есть на фоне явно недостаточного туристического спроса, – разумеется, понижает число «дорогих» дней в гостиницах: они приходятся исключительно на периоды повышенной деловой активности. По этой же причине московские отели испытывают трудности с загрузкой в периоды «пятница–уик-энд», в праздничные дни, в новогодние  каникулы, в июле-августе.
Марина Усенко отмечает: «Показатели московских отельеров напрямую зависят от активности бизнеса и числа командировок, а значит – от состояния мировой экономики и ситуации в Еврозоне. Президентские выборы в России и связанные с этим политические выступления сдерживали бизнес-поток в столицу в начале года. Поддерживать выручку на высоком уровне гостиницы в 2012 г. могли в основном за счет наращивания объемов загрузки, тогда как предпосылок для стремительного повышения цен, как это было в прошлом году, отельеры, по их собственному признанию, не видели. В случае отсутствия положительных изменений в глобальной экономике и в экономике ЕС, ближайшего соседа России и одного из самых серьезных деловых партнеров, предпосылок к убедительному росту цен в ближайшей перспективе не просматривается».
В январе–октябре 2012 года загрузка московских гостиниц в среднем составила 68,1%, что на 5,1% выше, чем в аналогичный период прошлого года. Самый высокий показатель зафиксирован в сегменте Upper-Upscale – 76,7% (годом ранее – на 2,9% ниже) и в Mid-market – 72,5% (+4,8% по сравнению с годом ранее). В то же время показатель ADR  в целом увеличился всего на 4% в рублях, до 5825 руб. против 5602 руб. в январе–октябре 2011 года, а в долларах показатель упал на 3,2%, до 188 долл. Рублевые цены выросли во всех сегментах за исключением Mid-market, в котором отмечено снижение ADR на 1,8%.
В результате наращивания объемов загрузки отельеры смогли увеличить доходность на номер на 9,3% до 3965 руб. Наибольший рост RevPAR зафиксирован в сегменте Luxury – с 6 589,3 руб. в январе-октябре 2011 года до 7390 руб. в аналогичном периоде текущего года (+12,1%). Самая низкая динамика показателя – в сегменте Mid-market (рост всего на 2,9% до 3606 руб.).
«Таким образом, рост доходов на номер стал возможен исключительно за счет роста загрузки столичных отелей», – подчеркивает Марина Усенко.
«Тем не менее в отношении средней цены номера московский рынок остается одним из наиболее дорогостоящих в регионе EMEA», – отмечает эксперт. По ее мнению, недавний стремительный рост номерного фонда вряд не позволил гостиницам увеличивать стоимость проживания прежними темпами, однако операционная доходность гостиничного бизнеса в Москве остается очень привлекательной по сравнению с другими европейскими рынками, в первую очередь, на фоне более низких операционных расходов.
Элеонора Арефьева

Врез
* С 2002 года объем гостиничного рынка Москвы вырос на 60%, однако российская столица по объему качественного предложения все еще отстает от других крупных столиц региона ЕМЕА;
* Девелоперская активность в гостиничном сегменте замедлилась, до конца 2015 года можно прогнозировать ввод всего 5000 новых номеров;
* Показатель ADR  на московском рынке остается одним из наиболее высоких в регионе EMEA – за первые 10 месяцев года он составил в среднем 188 долл. в сутки.
* Инвесторы проявляют интерес к гостиницам уровня 3-4 «звезды» стоимостью 40-50 млн долл. и ожидаемой доходностью 9-11%. За исключительные объекты покупатели готовы платить более высокую цену.