Какие именно отели нужны российским городам? Почему они далеко не всегда строятся там, где в них есть необходимость? И всегда ли избыток предложения – благо?

 

Насыщенность – это временно

Не секрет, что фраза «насыщенный гостиничный рынок» в России в первую очередь ассоциируются с тремя городами: Санкт-Петербургом, Екатеринбургом, Казанью.

Между тем эксперты полагают, что даже в этих городах насыщенность рынка – временна и избыточное на сегодня предложение завтра найдет свой спрос.

«В целом гостиничный бизнес развивается волнообразно, даже если в какой-то момент предложение соответствует спросу (рынок насыщен), через некоторое время спрос снова растет, – полагает Даррен Бланчард, старший директор по развитию бизнеса The Carlson Rezidor Hotel Group. – Например, если говорить о Казани, Екатеринбурге, в 2008–2009 гг. предложение превышало спрос, но сейчас ситуация меняется. По данным HVS, в 2012 г. в Казани RevPAR вырос на 21%, в Екатеринбурге – на 8,2%. Это динамичные, развивающиеся рынки, где потребность в качественном размещении растет и будет расти, через некоторое время рынок сможет принять и новое предложение».

Александр Гусаков, президент HELIOPARK Group, полагает, что даже на насыщенных рынках есть свободные ниши: «Каждый российский регион обладает своими характеристиками и особенностями – в одном достаточное количество четырехзвездных отелей, но дефицит качественных и недорогих трехзвездных, в другом существует необходимость в загородных отелях и т.д. И во всех городах, где расположены объекты сети HELIOPARK Hotels & Resorts, существует потенциал для дальнейшего развития гостиничного рынка».

 

Перспективные направления

«В настоящее время многие международные операторы «движутся на восток», в сибирские города с развивающейся деловой активностью (Новосибирск, Красноярск, Иркутск), где много возможностей для развития гостиничного бизнеса», – говорит Даррен Бланчард. Эксперт также отмечает бурное развитие гостиничной индустрии Владивостока, где в ближайшее время откроется несколько отелей международных сетей, и обращает внимание на рост средств размещения в деловом центре на юге России – Краснодаре.

Станислав Ивашкевич, заместитель гендиректора по развитию индустрии гостеприимства CBRE, полагает, что как минимум один современный качественный отель должен быть в каждом областном центре: «Гостиница – это часть социальной инфраструктуры, такая же, как аптеки, стоматологические клиники и парикмахерские. Отели разной емкости должны быть в каждом городе с населением от 10 тысяч человек, ведь качественный отель – часть внешнего облика и имиджевая составляющая города. Можно строить крутые, современные аэропорты, дороги и магазины, но когда придет время спать – поселить гостя в гостиницу «Центральная» со старой мебелью, и все ощущения от города будут потеряны».

Эксперт считает, что существует ряд городов, обладающих несомненным потенциалом для развития гостиничного бизнеса, но недооцененных управляющими компаниями: «Безусловно, город с населением более миллиона человек с развитой производственной базой является наиболее привлекательным для операторов. Но возьмем город Брянск, например. Он находится на пути из Москвы в Европу, граничит с Украиной и Белоруссией, в нем есть большие производства, включая металлургию, население – около 400 тысяч человек. По меркам международных операторов там делать нечего, но между тем деловой туризм там не просто существует – объема рынка вполне достаточно, чтобы обеспечить один хороший отель полноценной загрузкой. Такой же пример с Ижевском. Население – 600 тысяч, очень много производств, включая всемирно известные. Один Park Inn Izhevsk очень успешно работает на рынке, возможно, появится еще один отель международной сети».

Евгений Панасенко, руководитель представительства GVA Sawyer в Южном федеральном округе, подтверждает тезис о необходимости хотя бы одного качественного отеля в каждом областном центре края: «В Краснодаре баланс спроса и предложения достигнут, однако если говорить о выходе рынка на качественный уровень, то появление нового объекта с большим количеством номеров (от 300) уровня 3* качественно улучшит ситуацию гостеприимства в городе и оттянет спрос у небольших мини-отелей. В Ростове-на-Дону в центре города – нехватка четырех-пятизвездных качественных объектов небольшого объема (100–150 номеров каждого класса). Если говорить о небольших городах ЮФО, то у них есть высокий потенциал развития, и нехватка качественных гостиничных объектов чувствуется, что называется, повсеместно. Но речь идет о гостиницах уровня 3* с номерным фондом от 50 до 80 номеров».

Евгений Панасенко также прогнозирует изменения рынка после ввода в эксплуатацию отелей международных сетей в региональных и областных центрах ЮФО: «Рынок региональных городов ЮФО сильно отличается, однако все города схожи в одном – отсутствии до недавнего времени международных крупных игроков, – отмечает эксперт. – Большая часть предложения – это небольшие гостиницы, которые управляются компаниями, созданными самим девелопером. И если, например, в Краснодаре, где объем предложения практически полностью покрывает спрос на качественные гостиницы в случае минимального роста туристического потока, существующего предложения будет достаточно, то в Ростове ситуация более сложная. Здесь наблюдается дефицит качественного номерного фонда. Эта проблема остро ощущается только в некоторые месяцы в году и решается путем загрузки небольших мини-отелей. Ввод качественных объектов в центре города способен оттянуть на себя спрос из мини-отелей, но местные девелоперы выбирают более доходный вид недвижимости – жилую».

 

Проблема номер один

Не секрет, что не каждый населенный пункт, нуждающийся хотя бы в одном качественном отеле, способен принять объект верхней ценовой категории. Ответ на вопрос, каких именно гостиниц не хватает городу, зависит от региональной и географической специфики регионального или областного центра.

«В целом по состоянию гостиничного рынка в России можно отметить острую нехватку отелей стандарта 3* с хорошим сочетанием цены и качества, – отмечает Александр Гусаков. – На втором месте по востребованности – четырехзвездные отели, но их дефицит наблюдается не во всех городах. К сожалению, в настоящее время российский девелопмент в большей степени ориентирован на получение высоких финансовых показателей в максимально короткие сроки, а гостиничный бизнес, как правило, характеризуется достаточно длительными сроками окупаемости – 8–10 лет. Поэтому сейчас цены на размещение во многих регионах России, не говоря уже о Москве и Санкт-Петербурге, достаточно завышены. Дефицит хороших гостиниц со средними и невысокими ценами – вот основная проблема современного гостиничного рынка».

Станислав Ивашкевич полагает, что формирование качественного гостиничного рынка регионального или областного центра должно начинаться с отелей средней ценовой категории и бюджетных.

Представитель группы Rezidor, международной управляющей компании, присутствующей на российском рынке 22 года, полагает, что не только отели категорий luxury и upscale, но и бюджетные – вариант для населенных пунктов с более развитой инфраструктурой, чем российские областные центры.

«Мы в первую очередь рассматриваем продвижение на региональные рынки бренда средней ценовой категории Park Inn by Radisson, – говорит Даррен Бланчард. – Если же говорить о гостиницах экономсегмента, то отели такой категории можно выводить далеко не в каждый российский региональный центр. Специфика гостиниц экономсегмента такова, что, как правило, они предлагают исключительно размещение (не включая дополнительные услуги), тогда как не во всех региональных центрах загрузка может составить необходимый с точки зрения рентабельности уровень. В отелях же средней ценовой категории имеются конференц-залы и рестораны, которые могут быть востребованы не только гостями, но и горожанами и при грамотном планировании будут приносить до 50% дохода гостиницы».

 

Сроки окупаемости – не догма

Нельзя сказать, что называемые рядом управляющих и консалтинговых компаний сроки возврата инвестиций в отели в российских регионах – от 7 до 10 лет – не соответствуют действительности. Однако эти цифры могут значительно отличаться в силу региональной специфики, особенностей конкретного объекта, времени выхода на рынок и даже... удачи оператора.

«Один из факторов, который влияет на окупаемость – это тип объекта, который должен соответствовать особенностям спроса на местном рынке: городской бизнес-отель, курортный/загородный отель, объект вблизи аэропорта либо другой тип гостиницы, работающей на специфическую целевую аудиторию, – говорит Даррен Бланчард. – Наиболее экономически привлекательный сегмент в России – отели, работающие и для бизнес-аудитории, и для туристов, и для местных жителей, расположенные в центральной части динамично развивающегося города. К таковым относятся, например, отели Санкт-Петербурга: вроде бы рынок насыщен, гостиниц много, при этом качественные объекты чувствуют себя неплохо».

При этом развитие курортных и загородных отелей в России – сложная тема. На спрос оказывают большое влияние и дорогие авиабилеты, и сезонность. «Поэтому, на наш взгляд, создавая курортный объект в России (в том же Сочи), необходимо отдельное внимание уделять развитию его разноплановой инфраструктуры, которая должна учитывать, что в различные сезоны года отель сможет работать в интересах различных целевых аудиторий. Кроме того, важно учитывать планы развития не только местного гостиничного рынка, но и региона в целом», – указывает эксперт.

«Не секрет, что помимо выбора формата, грамотной концепции и планирования для успеха проекта важно еще и начать его в правильное время, когда город активно развивается, спрос на размещение растет. Например, семь лет назад «Park Inn by Radisson Екатеринбург» был единственным международным отелем в городе, и прибыль, приносимая этим объектом, и сроки возврата инвестиций превзошли ожидания», – говорит г-н Бланчард. Также он отмечает, что подсчитать срок окупаемости отеля в среднем достаточно сложно, так как инвесторы далеко не всегда готовы афишировать объем своих вложений в проект.

Евгений Панасенко также отмечает отличие сроков возврата инвестиций в зависимости от типа отеля: «Если речь идет о крупных городах ЮФО, таких как Краснодар и Ростов-на-Дону, то сроки окупаемости гостиничных объектов в них примерно одинаковые (немногим меньше окупаемость в Краснодаре из-за более высокой бизнес-активности). Если говорить о городах Черноморского побережья, то тут ситуация более сложная – возникает фактор сезонности, который существенно уменьшает норму прибыли объекта и увеличивает сроки окупаемости».

По мнению Александра Гусакова, сроки возврата инвестиций в городские и курортные гостиницы сопоставимы: «На данный момент отели сети HELIOPARK Hotels & Resorts присутствуют в перспективных и интересных с точки зрения гостиничного бизнеса регионах – Пензе, Калининграде, Московской области, Сочи. И сроки окупаемости объектов в них в целом будут сопоставимы между собой, различия можно будет наблюдать только в колебаниях денежных потоков в течение года – это связано, в первую очередь, с сезонностью загородных и курортных отелей. В городских отелях эти колебания менее ярко выражены, т. к. даже в низкий сезон у таких объектов есть возможность оптимизировать доходность с помощью дополнительных услуг».

А Станислав Ивашкевич полагает, что в столице и областных центрах сроки возврата инвестиций примерно одинаковы, так как «в регионах себестоимость ниже, но и загрузка ниже. В Москве высокая себестоимость и при этом высокая загрузка».

 

ЧМ-2018: грядет избыток номеров?

Пополнение качественного номерного фонда в ряде российских городов обычно связано с проведением там крупных международных мероприятий. Если говорить о развивающихся деловых центрах, ближайшее подобное мероприятие – чемпионат мира по футболу 2018 г. Каждый ли рынок сможет принять новые объекты? Дэвид Дженкинс, руководитель отдела гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle, полагает, что в целом в строительстве новых отелей специально для крупного мероприятия кроется большая опасность. «После краткосрочного роста выручки все отельеры столкнутся с проблемой, как зарабатывать дальше? К примеру, к чемпионату мира по футболу в Волгограде и Ростове планируется ввод большого объема новых гостиниц – в ближайшие три года в каждом городе появится до пяти объектов под управлением международных операторов, и для «обычной» жизни этих городов рынок станет чересчур конкурентным, как стало, например, в Киеве после Евро-2012. Так что основная задача – не перестараться с новым строительством. Да и олимпийский Сочи является хорошим примером: здесь единовременно откроется слишком большое число новых гостиниц, особенно дорогих, и в результате инвесторам придется на протяжении долгих лет ждать, пока это строительство окупится».

Даррен Бланчард, соглашаясь с мнением о необходимости анализа рынка перед новым строительством, настроен более оптимистично, считая, что в большинстве городов, принимающих ЧМ-2018, новый номерной фонд будет востребован. «В любом случае, прежде чем строить гостиницу, нужно понять, как она будет работать, – отмечает эксперт. – Вот лишь некоторые вопросы, на которые необходимо дать ответ. Как будут развиваться этот город и регион в дальнейшем? Нужна ли данному городу гостиница или в период проведения крупного мероприятия лучше организовать другие возможности для размещения гостей? Если отель нужен, то какой будет инфраструктура: ориентированной только на размещение гостей или всё же на предоставление дополнительных услуг (конференц-залы и рестораны)? Относительно гостиничных рынков городов, где будут проходить матчи ЧМ-2018, могу сказать, что у большинства из них хорошие перспективы. Москва, Санкт-Петербург – экономически высокоразвитые города, то же можно сказать о Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Самаре, Сочи, Волгограде. Вопросы могут возникнуть только в связи с появлением новых объектов в Калининграде (здесь у нас работает отель под брендом Radisson) и Саранске. Население Саранска – порядка 300 тыс. человек, и если в дальнейшем город будет развиваться как деловой центр, здесь могут быть построены один-два отеля сегмента mid-market (не luxury и не upscale)».

Станислав Ивашкевич отмечает благотворность проведения этого крупного мероприятия для большинства региональных гостиничных рынков: «В отличие от Сочи-2014 чемпионат мира распределен по городам, в которых уже есть инфраструктура, и ее модернизация пойдет только на пользу».

Евгений Панасенко, говоря о Ростове-на-Дону, прогнозирует возможную «миграцию» спроса в сторону новых объектов: «Планы по строительству отелей в городе есть, как в рамках чемпионата, так и в целом по рынку, однако девелоперы в силу высоких сроков окупаемости не сильно спешат участвовать в таких проектах. Примет ли новые объекты рынок – однозначно да, но рынок будет высококонкурентным и, вероятнее всего, спрос сместится в сторону больших отелей, а мини-гостиницы будут перепрофилироваться или уходить с рынка».

Александр Гусаков полагает, что пополнение номерного фонда к чемпионату пойдет на пользу всем региональным рынкам: «По оценке аналитиков, в этих городах в любом случае существует дефицит качественного гостиничного размещения. Мы считаем, рынок примет этот номерной фонд, но конкуренция, безусловно, возрастет, что позволит поставить во главу угла качество предоставляемых услуг и уровень сервиса».

Анна Мирошниченко