В рамках ежегодного делового Форума гостиничного комплекса состоялся круглый стол «Градостроительная политика в сфере индустрии гостеприимства, привлечение инвестиций в гостиничную сферу».

О деятельности Московского правительства в сфере гостиничного бизнеса рассказал Александр Гончаров, заместитель председателя комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области делового строительства Москомстройинвеста. 24 декабря 2012 года постановлением правительства Москвы № 793-ПП была утверждена отраслевая схема размещения гостиниц в городе Москве до 2025 года. Схема определяет места размещения гостиниц по территории города в соответствии с расчетной потребностью и типологией гостиничных объектов. Уже сформирован адресный перечень мест размещения гостиниц первой очереди на среднесрочный период (2012–2016 гг.), в него включены объекты с подготовленными разрешительными документами.

В 2013 году за счет средств инвесторов в Москве запланировано построить 16 гостиниц на 3798 мест, в том числе два объекта на 170 мест в рамках переоборудования существующих зданий. Уже сдано пять объектов гостиничного назначения на 920 мест. В 2014 году запланировано  строительство 17 гостиниц на 3374 места, а в 2015 г. – 21 объект гостиничного назначения на 8307 мест. В общей сложности трехлетний план включает введение 54 новых гостиниц объемом 15 479 мест.

Каким же образом привлекаются инвесторы для реализации тех или иных проектов? Прежде всего, это торги. В настоящий момент Москомстройинвестом подготовлено шесть лотов с высокой степенью проработки документации на рассмотрение потенциальных инвесторов. Все предлагаемые площадки под гостиничное строительство расположены в разных округах (информация представлена на сайте tender.mos.ru).

Большой интерес для инвесторов могут представлять гостиницы, построенные в 50–80 годах прошлого века, которые подлежат реконструкции. Сейчас реализуются три таких проекта.

В центре столицы расположено много домов, из которых выселены жители, но дальнейшая их судьба не определена. В Москве создан штаб по вовлечению в хозяйственный оборот данных объектов. Уже принято решение о передаче 15 из них под гостиницы – на Мясницкой, Арбате, в Подколокольном переулке и др. Александр Гончаров отметил, что в Москомстройинвесте готовы к встрече с потенциальными инвесторами – гостиничными операторами, у которых есть намерение заниматься такими объектами. Важно, чтобы заинтересованные лица могли ознакомиться с площадками до торгов, тогда Комитету не придется заниматься документацией по неперспективным площадкам.

К сожалению, сегодня земельные участки под застройку предлагаются по очень высокой цене. Гораздо выгоднее аренда или строительство гостиницы в составе многофункционального комплекса. Для повышения экономической привлекательности проектов сейчас прорабатывается вопрос снижения арендной ставки на земельные участки, предполагаемые к строительству гостиниц.

Качественному улучшению номерного фонда столицы могут способствовать реконструкция и модернизация «советских» гостиниц. О том, как подобная практика претворяется в жизнь, рассказал Алексей Воробьев, генеральный директор ЗАО «Туристские гостиничные комплексы «Измайлово», вице-президент Российской гостиничной ассоциации.

Гостиничный комплекс «Измайлово», состоящий из пяти корпусов, был построен в 1980 году как олимпийский объект. Тогда при строительстве были использованы самые новейшие технологии на уровне мировых стандартов. Более десяти лет комплекс загружался на 100% за счет туристических групп и профсоюзных путевок. В 90-е годы наблюдался общий упадок в гостиничной отрасли, а  к началу XXI века эти гостиницы уже морально и физически устарели.

Было принято решение сдвоенный корпус сделать разноуровневым: «Дельта» – 4*, «Гамма» – 3*. Это дало возможность предложить рынку разный продукт и увеличить клиентскую нишу. Была проведена полная реновация за счет собственных средств предприятия и пройдена классификация по новой государственной системе. Сегодня в комплексе 14 конференц-залов, 11 ресторанов, обширная структура развлечений, средняя загрузка за 2012 год – 82,5%. «Да, программа реновации была сложной, затратной, особенно по «Дельте», но она себя полностью оправдала – доход по гостинице «Дельта» вырос на 15−20%».

Об особенностях привлечения инвестиций в гостиничную отрасль рассказала Анжелика Норманн, консультант консалтинговой компании Ernst&Young. Она отметила, что, по ее мнению, Москва – это лучший гостиничный рынок страны. И сегодня есть много известных и новых инвесторов, готовых вложить деньги в столичные отели. Но существует ряд серьезных причин, мешающих им действовать активнее. Во-первых, дороговизна предлагаемых под строительство участков; во-вторых, огромное количество согласований; в-третьих, неудачно расположенные участки под гостиничную застройку. Инвесторы хотят строить в деловых кварталах города, а они в основном сконцентрированы в центре. Дорогой участок не предполагает строительства бюджетного отеля, при этом luxury-сегмент уже близок к насыщению. Хотя, по мнению Анжелики, самый выигрышный вариант – отель среднеценового сегмента под западным брендом в центре, он окупится гораздо быстрее.

Станислав Ивашкевич, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE Group, не согласен с подобным утверждением.  По его мнению, особая привлекательность гостиницы в центре – это устаревший стереотип. Открытый недавно отель в Одинцове – яркое тому подтверждение, он отлично загружается. Сегодня бизнес в Москве постепенно перемещается из центра на периферию города. Западные компании строят брендовые отели и на Ленинградском шоссе, и на юго-западе столицы, где  также наблюдается активное развитие  деловой инфраструктуры.

Выступление Екатерины Гараниной, генерального директора УК «Аккорд менеджмент групп», также было посвящено специфике привлечения инвестиций в гостиничную отрасль. Она отметила, что, несмотря на нестабильную обстановку в экономике, гостиничная недвижимость остается перспективным направлением для инвестирования, особенно эта тенденция просматривается в регионах. Екатерина объяснила это падением доходности других видов недвижимости вследствие насыщения рынка, созданием в регионах благоприятных условий для реализации проектов, а также проведением событийных мероприятий мирового масштаба, затрагивающих регионы. Но существует и ряд сдерживающих факторов. «Гостиничный бизнес – для терпеливых», – считает Екатерина. Он капиталоемкий, при этом сроки окупаемости длительные, а проекты очень сложные». Это непрозрачный бизнес в том смысле, что инвесторам очень сложно понять внутренние технологии, влияющие на успешность предприятия, к тому же очень высока его зависимость от внешних факторов. Из всех объектов коммерческой недвижимости гостиницы считаются самыми сложными как с точки зрения инвестирования, так и с точки зрения проектирования, строительства и согласования. Чтобы уверенно чувствовать себя на гостиничном инвестиционном рынке, нужно научиться анализировать данные о регионе и делать релевантные выводы. Необходимо четко обозначить цели и специфику предприятия. Нужно научиться профессионально себя продвигать, понимать, «как мы выглядим на международных выставках, как представляем себя на отдельных событиях, как формируется стратегия продвижения страны на международном рынке и как можно участвовать в этом продвижении». Необходимо уметь считать инвестиции и использовать профессиональные подходы к расчетам инвестиционных расходов и определению рисков. «В нашей отрасли существует много мифов, – отметила Екатерина Гаранина, – о процентах загрузки гостиниц, особенно московских; о сверхдоходности отелей верхнего сегмента; зарубежных сетях и международных гостиничных марках; о возможности строительства конкурентоспособного гостиничного комплекса без привлечения профессионального оператора и т.д. Их нужно развеять».

В чем же суть взаимоотношений между инвестором и гостиничным оператором? Гостиничный оператор – это профессиональный консолидатор всех участников проекта. Но зачастую инвестор не может доверить ему управление инвестиционным проектом строительства гостиничного комплекса, и тогда возникает множество проблем. Заказчик вмешивается в работу управляющей компании, оказывает влияние на методы и способы проведения исследований и окончательные выводы. Он уверен в правильности собственного видения будущего гостиничного комплекса и не соглашается с выводами управляющей компании. Еще хуже обстоят дела, если заказчиков несколько, и каждый из них доказывает свою точку зрения. Другой ряд проблем связан с несовершенством нормативной и правовой базы (особенно региональной) в области проектирования и строительства гостиничных предприятий. Ну и, как правило, в регионах отсутствует какой-либо учет туристских потоков, что значительно усложняет прогнозирование развития гостиничного и туристского бизнеса.

Резюмируя свое выступление, Екатерина Гаранина обозначила самые действенные стратегии по управлению гостиницами: борьба за качество сервиса и рейтинги, выход на несвойственные концепции отеля сегменты рынка; минимизация издержек за счет аутсорсинга и автоматизации; технологичность; развитие дополнительных услуг, не связанных с размещением.

Ксения Галина