Ключевые гостиничные рынки России проанализировали эксперты компании Jones Lang LaSalle Hotels. Журнал «Пять звезд. Гостиничный бизнес» знакомит читателей с их выводами.  

 

«Москва остается ключевым гостиничным рынком в России как для девелоперов, так и для инвесторов. Сегодня в городе работает 36 отелей под управлением международных операторов (около 11 тыс. номеров), а на ближайшие три года заявлено открытие еще 4,5 тыс. номеров, преимущественно экономичного и среднего сегментов. В результате до конца 2016 года рынок брендированных отелей в Москве может вырасти на 40%», – считает Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle в России и СНГ.

Загрузка московских гостиниц превысила докризисный уровень во всех сегментах, за исключением Upper Upscale (верхний предел верхнего ценового сегмента). В 2008 году загрузка таких объектов составляла 70,4%, тогда как сейчас из-за значительно выросшей конкуренции после открытия таких объектов, как Radisson Royal Hotel Moscow, InterContinental Moscow Tverskaya и других, она находится на уровне 62%.

Средний тариф и доходность отелей Москвы во всех сегментах уступает докризисным показателям: например, средняя цена в люксовом сегменте в 2007 году достигла 15,9 тыс. рублей, а в 2013 году этот показатель составляет около 13 тыс. рублей.

«Мы не ожидаем, что ADR и RevPAR в Москве сравняются с рекордами 2007–2008 годов. В тот период из-за недостатка предложения на рынке был «пузырь», и коррекция была неизбежна. Эта ценовая коррекция совпала с периодом кризиса», – отмечает Дэвид Дженкинс.

Если анализировать ситуацию более подробно, то в сегменте люксовых гостиниц столицы эксперты Jones Lang LaSalle Hotels отмечают стабильность загрузки на протяжении последних четырех лет: она остается на уровне 65%.  За тот же период средний тариф вырос всего на 7%, так что в сущности можно говорить о статичности данного сегмента. Открытие гостиницы Four Seasons в будущем году должно оказать влияние на показатели этого сектора.

Показатели в верхнем пределе верхнего сегмента были подвержены более ощутимым колебаниям. «Открытие сразу нескольких новых гостиниц привело к резкому снижению загрузки в 2011 году, что потребовало более продолжительного времени для восстановления – только гостиницы верхнего предела верхнего сегмента пока не достигли докризисного уровня загрузки, – комментирует Дэвид Дженкинс. – Из-за падения среднего тарифа за первые три квартала 2013 года на 6% и минимального увеличения загрузки показатель RevPAR отстает от прошлогоднего на 5%».

В сегменте Upscale, напротив, отмечается существенный рост загрузки (по итогам трех кварталов 2013 года она составила 71%), в то же время тариф снизился на 1%. При росте загрузки средний тариф не увеличивается даже на уровень годовой инфляции.

Средний тариф в сегменте Upper Midscale не менялся с 2010 года, в то время как загрузка после периода незначительного роста сильно упала в этом году (74% в 2012 году, до 70% за первые три квартала текущего года). «По всей вероятности, загрузка в этом сегменте уже достигла предела, тем не менее гостиницы по-прежнему не могут начать наращивать свои тарифы. Если принять во внимание ежегодную инфляцию, то фактически происходит снижение цен. С появлением значительного количества новых гостиниц в данном сегменте в течение следующих трех лет можно ожидать дальнейшего падения стоимости проживания», – прогнозирует Дэвид Дженкинс.

Загрузка среднего сегмента достигла предельных показателей, а динамика среднего тарифа, который в 2013 году стал снижаться, обусловлена показателем сегмента выше, который определяет максимальную планку. Изменения в тарифах верхнего предела среднего сегмента окажут давление на цены гостиниц среднего сегмента.

По мнению Дэвида Дженкинса, «в условиях, когда до конца года осталось всего три месяца, можно прогнозировать, что положительную динамику по году продемонстрирует только люксовый сегмент, в то время как в остальных показатель RevPAR снизится на 1–4% по сравнению с 2012 годом. С падением средних тарифов – на фоне увеличения расходов отельеров на уровне инфляции или даже выше нее – возрастает давление на прибыльность гостиничного бизнеса, что не способствует ее росту. Подобное может негативно сказаться на денежном потоке гостиниц. Положительным для владельцев отелей в Москве является рост интереса потенциальных инвесторов к покупке гостиниц в городе, сочетающийся с нехваткой объектов на продажу, что приводит к снижению ставок капитализации и увеличению стоимости объектов».

Москва является наиболее привлекательным городом России  с точки зрения девелопмента новых гостиниц. «Инвесторы сейчас принимают решение о строительстве объектов на основе IRR (внутренней нормы доходности). Доходность московских проектов с грамотной концепцией в хорошей локации находится на уровне 20% и выше, тогда как в регионах, даже в востребованном среднем ценовом сегменте, – 10% и ниже», – комментирует г-н Дженкинс.

Рынок Санкт-Петербурга по-прежнему характеризуется высокой сезонностью. Сегодня, по данным Jones Lang LaSalle, в городе насчитывается 7,5 тыс. номеров в управлении международных операторов, это только 25% от общего объема гостиничного предложения Петербурга. С 2011 года рынок в городе значительно вырос – на 1 тыс. номеров в отелях глобальных сетей, еще 800 номеров должны появиться до конца 2013 года и в будущем году. По мнению Дэвида Дженкинса, «все это делает инвестиции в гостиничный рынок Петербурга долгосрочными с точки зрения окупаемости. В то же время даже в краткосрочной перспективе мы видим потенциал в сегменте экономичных и среднеценовых отелей».

Гостиничный рынок регионов России (без учета Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи) отличается ограниченным предложением номеров и высокой чувствительностью к цене проживания. Рост показателей региональных отелей происходит только в части загрузки, тогда как средний тариф остается относительно стабильным, и это обстоятельство не дает особых надежд на увеличение доходности. Так, загрузка гостиниц среднего сегмента в регионах в 2012 году достигла 49% (для сравнения: в 2011 году она находилась на уровне 44%), верхнего сегмента – 45% (против 37% годом ранее). Тариф в среднем сегменте составляет 3,6 тыс. рублей, в верхнем – 4,6 тыс. рублей. По прогнозу Jones Lang LaSalle, в 2013 году загрузка региональных отелей вырастет еще на 7–10%, тогда как средний тариф останется на прежнем уровне.

Комментируя инвестиционную активность в гостиничном сегменте, Дэвид Дженкинс заявил: «По нашим оценкам, объем инвестиций в гостиничный рынок Москвы в 2011 году составил около 800 млн долларов, преимущественно благодаря продаже отеля Ritz Carlton, в 2012 году – 655 млн долларов (сделки с такими объектами, как «Метрополь», «InterContinental Москва Тверская», «Radisson Славянская» и др.). С начала 2013 года была объявлена только одна крупная сделка в сегменте – продажа «Renaissance Olympic Москва».

Главную роль на инвестиционном рынке в гостиничном сегменте в Москве играет «локальный» капитал, включая покупателей из России, Украины, Азербайджана и Казахстана. В то же время растет спрос со стороны китайских инвесторов, а также наблюдается «отдаленный» интерес от ближневосточных покупателей. По мнению экспертов Jones Lang LaSalle, в обозримом будущем основные инвестиции в гостиничный рынок России по-прежнему будут локальными.