Одну из сессий Russian Hotel Investment Conference-2015 организаторы закономерно посвятили работе инвесторов на российском гостиничном рынке. Тема звучала так «Нормы прибыли. Каким образом инвесторы прокладывают маршрут?»

 

По мнению модератора дискуссии, руководителя департамента гостиничного бизнеса JLL  в России и СНГ Татьяны Веллер, нынешнюю ситуацию можно охарактеризовать как кризисное состояние у пациента перед выздоровлением. Дело идет к своеобразной «санации» рынка, для которой характерны более избирательные подходы к финансированию, управлению расходами и в конечном итоге к умению приобретать, ценить и удерживать гостей. Рынок станет профессиональнее, на нем останутся долгосрочные игроки, занимающиеся инвестициями в регионах  России, СНГ, Балтики и Грузии всерьез.

Что есть?

Руководитель гостиничного направления A.N.D.Corporation Владимир Поддубко рассказал, что стратегия его компании по сути не изменилась. Другими стали обстоятельства, в которых приходится работать: «Еще пару лет назад разница между ожиданиями продавца и покупателя была большая; сейчас она сужается, проходит все больше и больше сделок. У нас большой поток предложений, рынок активизировался. Так что вкладывать средства в объекты именно сегодня – правильное решение».

Согласился с этим и вице-президент ГК «Кортрос» Михаил Семенов: «Что касается плюсов сложившейся ситуации, многие недооценивают роль девальвации. Мы построили достаточно крупный комплекс в Сочи, и уже сейчас очевидно, что цены вскоре вырастут. Причем этот тренд не только курортный, он касается и других отелей. И если у вас есть рублевый долг, вам будет гораздо легче его обслуживать через два-три  года».

Управляющий директор Akfen REIT Джюнейт Балтаоглу поделился опытом своей компании, которая в 2005 году начала вкладывать деньги в гостиничный бизнес Турции, с 2007 года – России. На тот момент основной идеей было создать сеть региональных отелей в обеих странах. Сейчас у Akfen уже двадцать средств размещения, четыре –  в России и 16 –  в Турции. С одной стороны, компании не повезло попасть со своим, по сути, стартапом на пик прошлого кризиса, на 2008 год. С другой – это дало возможность реально оценить потребности рынка; в итоге компания изменила стратегию, сместив фокус внимания на Москву, где сейчас и присматривает потенциальные объекты для приобретения.

О любопытном опыте рассказал президент Solo Alliance International Group Вадим Тихонов, который представил группу, развивающую сеть мотелей. Новая ниша на рынке, можно сказать, «выстрелила»: «Этот год, несмотря на кризис, стал для нас очень успешным, и даже счастливым: удалось создать российско-американское предприятие под этот проект и привлечь новые инвестиции. На наш взгляд, сейчас немного таких перспективных рынков, как в РФ».

Что будет?

Владимир Поддубко предположил, что средства размещения для инвесторов в настоящее время более интересны, чем офисные комплексы (как было несколько лет подряд). Да и рынок предложений по гостиничной недвижимости сейчас масштабнее, чем еще два года назад. Сейчас A.N.D.Corporation рассматривает достаточно широкий спектр объектов, в основном в Москве и Санкт-Петербурге, при этом видит потенциал и в регионах: «Думаю, в ближайшее время официально сообщим о некоторых сделках. В частности, здание совсем рядом с «Азимут Олимпик» мы не так давно приобрели у банкиров, это наша будущая гостиница Radisson Blu».

Михаил Семенов согласился с тем, что валютные риски сейчас очень высоки, так что в гостиничный сектор в России в наши дни в принципе инвестируют только смельчаки: «Гарантий нет никаких. Отели надо просто любить. Если вам действительно нравится этим заниматься, то, скорее всего, в течение 10 лет вы на них заработаете. Но очень важна пресловутая точка входа – возможности, которые открываются сейчас на рынке. Долгое время это был рынок продавцов: мало «свежих» объектов вводилось в эксплуатацию. Сейчас вновь построенных средств размещения становится больше, так что мы увидим большую конкуренцию и более качественные услуги на рынке. Но, повторюсь, инвесторам надо быть очень осторожными, потому что российский гостиничный рынок сильно отличается от всех других».

Джюнейт Балтаоглу подчеркнул, что Akfen, например, занимается отелями 3–4*; крупные инвесторы-иностранцы не будут тратить время и силы даже на изучение подобных средств размещения. «Зато этот сегмент интересен компаниям нашего уровня, – сказал г-н Балтаоглу, – мы можем их купить или заняться девелопментом. При этом  у нас есть приоритеты: сейчас рассматриваем в основном две российские столицы».

Зато Solo Alliance International Group, наоборот, целится на «окраины», хотя планировала начать с Москвы и Санкт-Петербурга. Теперь же компания продумывает вариант покупки земельных участков на ряде федеральных магистралей. В частности, в планах – ввод в эксплуатацию двух мотелей на трассе М1 Москва – Минск в окрестностях Смоленска, на трассе М10 в районе Твери, и сейчас рассматриваются еще два участка на трассах М4 (Горячий Ключ) и Урал (Луховицы). «Соглашусь с коллегами, – сказал Вадим Тихонов, –что российский гостиничный рынок для инвесторов – а мы работаем с американским инвестиционным фондом – привлекателен, но в нынешней ситуации очень сложен. Планируем построить 15 объектов за 10 лет, и для начала привлечь средства на четыре-пять из них, чтобы убедить западных партнеров, что концепция мотелей сегмента 3–4* так же прекрасно работает у нас, как и в США. Там этот сегмент очень востребован; я лично побывал во многих мотелях, прежде чем заняться проектом в России, и уверен, что в нашей стране он тоже будет популярен».

 

Как деньги вернуть?

Что нужно, чтобы продолжать успешно возвращать уже вложенные средства?

«Глобальных изменений стратегии в нашей компании пока не предвидится. У нас в портфолио – широкий спектр объектов, от франшизных до находящихся в прямом управлении. В работе с теми средствами размещения, которыми управляем сами, привлекая бренды по франшизе, мы более эффективны, чем международный гостиничный оператор, который зависит от своей штаб-квартиры и не может очень оперативно принимать решения в силу многочисленных  и долгих согласований.

Поэтому я считаю, что нужно отдавать все «на откуп» генеральным менеджерам на местах, а не навязывать отелям глобальную стратегию, которая в России часто не работает; давно пора это понять», – считает Владимир Поддубко. По мнению эксперта, сейчас отношения с глобальными операторами несколько обострились. Они начинают понимать, что на российском рынке приходится работать как-то иначе, больше ориентируясь на требования владельцев.

Михаил Семенов подчеркнул, что сейчас предстоит уделить внимание более агрессивной стратегии: если еще несколько лет назад отели работали «по накатанной», то сегодня приходится чуть не ежедневно изобретать новые источники выручки – мероприятия по выходным, новые услуги и так далее.

Спикер обратил внимание на еще один важный тренд сегодняшнего дня: международных операторов объединяет типовой подход к продажам, когда практически все корпоративные долгосрочные контракты так или иначе «завязаны» на иностранных компаниях, командирующих своих сотрудников. А в реалиях нынешнего кризиса неуклонно растет сегмент российского потребителя, в русле тренда внутреннего туризма, в том числе – бизнес-туризма. Вот кто «клиент завтрашнего дня».

Бюджет западных корпораций снижается как на конференции, так и на само пребывание, то есть ночевки. И делать ставку в ближайшие два-три года нужно именно на россиян; а международные операторы этого не умеют. «Мне кажется, что те отели, которые научатся себя удачно позиционировать именно для местной клиентуры, получат в перспективе более высокую загрузку и более интересный расклад по продажам», – резюмировал г-н Семенов.

Вадим Тихонов добавил, что, помимо уже сказанного, следует не упускать из виду отличный уровень сервиса: «В нашей группе компаний это – главное. «Золотой фонд» Solo Alliance International Group – управляющие менеджеры и высокий стандарт предоставления услуг».

Гостиничная сфера продолжает оставаться  интересным направлением для инвестиций. И как бы сильно ни сказывался на ситуации кризис,  приятно видеть, что все серьезные инвесторы по-прежнему «в игре». При этом непрофильные и случайные игроки постепенно покидают рынок, он становится прерогативой профессионалов.

Ирина Кудинова