В условиях экономического кризиса гостиничные объекты нижних ценовых сегментов становятся более привлекательными для инвесторов. Jones Lang LaSalle изучила предложение в этих сегментах на рынке Москвы.

Еще несколько лет назад инвесторов на столичном гостиничном рынке интересовал только сегмент «люкс». Однако в нынешней ситуации кризиса в экономике интерес этот начинает снижаться, причин тому несколько. В целом можно говорить о том, что изменились и инвесторы, и путешественники, а также ожидания и тех и других от рынка.

 

Где искать выгоду?

«Раньше и международным, и российским инвесторам был интересен только «люкс»: строй или покупай отель, это тебе даст актив в портфолио, которым приятно будет «размахивать», – рассказала Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса JLL в России и СНГ, представляя доклад «Возможности для инвесторов в нижних ценовых сегментах».

Рынок пребывал в таком состоянии довольно длительное время и тому был ряд причин: Москва долгое время была дорогим городом для туристов, кроме того, существовал стабильный спрос на проживание со стороны иностранных бизнесменов. Поэтому отели класса luxury окупались сравнительно быстро, и у инвесторов была причина вкладываться именно в такие активы.

Но с наступлением экономического кризиса ситуация изменилась: инвесторы начали считать деньги, задумываться о доходности проекта.

Отели работают с рублевой массой. Поэтому инвесторы, которые оперируют твердой валютой или валютой, привязанной к твердой, оказываются в выгодной покупательской позиции. Кому интересны сейчас такого рода вложения? «Это арабы, азиаты, некоторые американские и европейские группы, которые не имеют предрассудков касательно политической ситуации», – рассказала Татьяна Веллер. По ее словам, их привлекает в первую очередь стабильность гостиничного бизнеса.  – Для коммерческой недвижимости отель – это хлеб, базовый и гарантированный, пусть и не баснословный, доход. Гостиницы хорошо сопротивляются колебаниям экономического курса. Поэтому пенсионные фонды по всему миру их очень любят. Инвесторы стали интересоваться отелями именно сейчас, поскольку все прочие рынки – ритейл, офисная недвижимость и другие – подвержены влиянию текущей экономической ситуации в большей степени.

 

Рынок массового спроса

Изменился и портрет туриста: Москва стала рынком массового спроса. Быстро растет деловой туризм внутри страны, командированные едут в Москву из регионов, не обладая большими бюджетами на проживание. Кроме того, из-за курсовой разницы стало дороже и сложнее ездить за рубеж, многие начали отдыхать внутри страны. Эти туристы также стремятся экономить на проживании, как и приезжающие к нам из Азии туристические группы. Вместе с тем при небольших бюджетах все эти категории путешественников хотят получить качественное размещение, даже если платят 2–3 тысячи рублей за ночь.

В ближайшей перспективе Россию ждет Чемпионат мира по футболу. Основным клиентом отелей в этот период станут болельщики, которые потратят немало средств на саму поездку, бюджет на размещение у многих из них будет  минимальным. При этом у иностранных гостей –  определенные ожидания в отношении качества размещения.

Все эти факторы в совокупности привели к тому, что сегмент «эконом» привлек внимание инвесторов, считают эксперты JLL.

Сейчас в столице насчитывается около 230 объектов гостиничного размещения, это около 42 тысячи номеров. 21 тысяча из них – это качественный гостиничный фонд категории эконом (до верхнего предела среднего сегмента). Половина из них – отели российских и международных брендов.

За 2015 год было введено в эксплуатацию 4 отеля: «Marriott Новый Арбат», «СтандАрт Отель», Hampton by Hilton Moscow Strogino и «ibis Москва Динамо». Две из этих гостиниц относятся к эконом-сегменту.

В 2016–2017 годах планируется к вводу в эксплуатацию около 3000 номеров, из них – около половины в сегменте «эконом». «В Москве сложно найти участок для размещения отеля, поэтому гостиницы категорий 2–3* чаще всего располагаются в районе Третьего транспортного кольца», – пояснила Татьяна Веллер.

По ее словам, продолжает привлекать клиентов и устаревший номерной фонд – это отели советского стандарта, его объем в столице оценивается в 19 тысяч номеров.

По состоянию на конец октября 2015 года загрузка качественного фонда в верхнем пределе среднего сегмента, среднем сегменте и сегменте «эконом» составила 70–75%. Это высокий показатель, год назад он был на уровне 65–70%. Цены в этом сегменте – 4–5 тысяч рублей за номер. В то время как в несовременном фонде ниже как загрузка, так и тарифы. «Таким образом, мы видим, что половина гостиничного фонда города в сегменте «эконом» теряет конкурентоспособность», – говорит Татьяна Веллер. – Это открытая ниша для потенциальных инвесторов, которые могут войти на рынок путем реновации отелей советского стандарта».

 

Непрофильный актив

Однако не в каждом случае такая реновация возможна. Техническое состояние и инженерные особенности зданий далеко не всегда позволяют выполнить требования международных брендов.

С другой стороны, как отмечают аналитики, процедура получения разрешений на строительство в Москве достаточно длительная, что откладывает возврат средств на 3–4 года как минимум. А в случае, если инвестор займется реновацией уже готового объекта, за год-два отель может выйти на рынок и начать получать доход. Таким образом, в плане скорости возврата инвестиций проекты по реконструкции устаревшего гостиничного фонда могут быть интересны.

Тем более что со многими подобными объектами владельцы не прочь расстаться. Причины могут быть разными. В первую очередь, для того чтобы такой отель стал конкурентоспособным, в него надо вложить немалые деньги, большинство собственников сейчас на это неготовы.

Кроме того, для собственника гостиница может быть непрофильным активом. Пока она работала и приносила доход, собственника все устраивало, как только прибыль стала падать и объект потребовал вложений, он решил от такого актива избавиться.

В-третьих, отель может находиться в залоге под кредиты, взятые для  развития других частей бизнеса.

«Сейчас впервые лет за 20 начала снижаться разница между ценовыми ожиданиями владельцев и покупателей: и те и другие начали оценивать активы нормальным рыночным образом, считать, сколько отель принесет прибыли за 10 лет», – рассказала Татьяна Веллер.

По ее словам, в таких сделках с энтузиазмом участвует и третья сторона – гостиничный бренд. Почти все операторы сейчас готовы браться за реновированные объекты.

Анна Юрьева