Экспертный совет по редевелопменту при РГУД провел 4 июля 2017 года в экопарке ЯсноПоле (Тульская обл.) выездную практическую конференцию по вопросам реновации и реконцепции ведомственных санаториев, пансионатов, пионерлагерей и тому подобных объектов. Модераторами дискуссии выступили председатель экспертного совета по редевелопменту при РГУД, директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании Key Capital Эвелина Ишметова и генеральный директор Hospitality Income Consulting Елена Лысенкова.

 

Приглашенные эксперты поделились секретами и практическими кейсами по уже реализованным подмосковным проектам. Присутствовали  и представители администрации Тульской области в лице Владимира Аллахвердова и его ассистента. В преддверии 500-летия Тульского кремля в 2020 году Тульская область активнее занялась продвижением своих возможностей на рынке внутреннего туризма.

Регион сейчас делает упор на так называемый «кластерный подход», планируя развивать целые территории, а не браться за переделку отдельно взятых усадеб, санаториев или пионерлагерей. Сейчас выделено три кластера – Тульский, Окский и Куликовский. Референт Комитета Тульской области по туризму Елена Алексеева представила подробные данные по каждому в цифрах и графиках, пояснив, что совершенно очевидно у региона есть потребность в качественных отелях 4–5* с конференц-зонами и выставочными залами. В Тульском кластере не хватает недорогих средств размещения 2–3*, а вот в Куликовском востребованы кемпинги и мотели. Более чем три сотни усадеб области власти рассматривают не только как объекты для реставрации, но и как будущие гостиничные комплексы. Чтобы  как можно больше туристов приезжало в Тулу не на один день, а оставалось с ночевкой. Инвесторам, к слову, обещают неплохие льготы.

 

Около трети санаториев в России – негосударственные

Елена Лысенкова вкратце обрисовала ситуацию на рынке потенциально интересующих редевелоперов объектов. Санатории – порожденное системой здравоохранения СССР уникальное явление – за неполное столетие сильно изменились. И, увы, не в лучшую сторону. А ведь начинание было впечатляющее: советская власть не жалела инвестиций на здравницы «ради сохранения и пополнения трудовых ресурсов страны», и суммы вложений  измерялись миллиардами рублей.

В первозданном виде санатории сохранились в Белоруссии, Казахстане, Украине, других странах бывшего СНГ. Если говорить о России,  то у большинства санаториев положение сейчас плачевное. Выживать, и уж тем более преуспевать, удается единицам.

Инвестиционная привлекательность курортного дела последнее время активно обсуждается. Отчасти из-за возможностей, предоставляемых государством в целях поддержки этого бизнеса: субсидирование, льготные процентные ставки по кредитам и т.д. Частные инвесторы начали интересоваться санаториями в середине нулевых, тогда же в эти объекты пошли первые частные деньги. Почти 700 санаторно-курортных объектов были приватизированы. Крупные компании вроде Газпрома тоже продолжают удерживать за собой энное число рекреационных комплексов – непрофильных для себя активов –  и думают, как сделать их прибыльными.

 

Отрасль в целом приносит убытки

Марина Смирнова, партнер и руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, ответила в своем докладе на вопросы: существуют ли в России доходные санатории? Где и как именно они этого добились? Есть ли спрос на санаторно-курортное лечение в радиусе 100–150 км от МКАД?

По ее словам, тенденция последних двух десятков лет к сокращению числа санаториев не преодолена. Новых строится считаные единицы, да и те, как правило, на месте ранее действовавших объектов.

Из позитивных трендов 2015 и 2016 годов можно отметить рост спроса на санаторное лечение: турпоток по медицинскому туризму за границу сократился, отчасти распределившись между лучшими санаториями России. В результате загрузка по номерам в высокий сезон может доходить до 90% и выше. Что и привлекает инвесторов.

Но пиковая загрузка – это не среднегодовая, которая, напротив, очень невелика. Ни для кого не секрет, что отрасль в целом убыточна. Если на Алтае, в Бурятии, Ставропольском крае дела у санаториев еще ничего, то близ крупных городов – Москвы, Санкт-Петербурга – они вынуждены перепрофилироваться либо влачить жалкое существование. Поскольку в радиусе 50 км жители мегаполисов рассматривают их с прицелом на отдых, а не лечение.

В результате турпотоки смешиваются, и те, кто приезжает поправить здоровье, мешают жаждущим бурного веселья отдыхающим, и наоборот. А когда санатории решают поправить финансовые дела путем проведения мероприятий, банкетов и конференций, то становится еще хуже: недовольны оказываются все группы клиентов.

Согласно проведенному в 2016 году Cushman&Wakefield исследованию по востребованности разных аспектов медицинского туризма, связанных с платными медуслугами, и распределением их по регионам и по бюджету, вывод следующий: лечебные санатории в Московской области строить нецелесообразно. Лучше ориентироваться на отдых и оздоровление.

Хотя тенденция к потреблению платных медуслуг довольно устойчива, особенно среди тех, кто может себе это позволить (люди с доходом от 100 тысяч рублей на человека в семье). Состояние здоровья пресловутого среднестатистического россиянина понемногу ухудшается, «добавляют» свой вклад и стрессы, и плохая экология. Так что спрос на оздоровление потихоньку растет. Однако не следует забывать, что если в советские годы это было социальной программой, и средства на оздоровление выделяло государство, то теперь «спасение утопающих – дело рук самих утопающих». И объем потребления будет напрямую зависеть от платежеспособности населения.

Многое зависит еще и от так называемой общекультурной составляющей, подчеркнула Марина Смирнова: насколько ответственно человек относится к своему здоровью и готов о нем заботиться.

В ряде регионов ситуация получше: например, в Кисловодске среднегодовая загрузка санаториев довольно высока: около 67%, а стоимость проживания в сутки – 6–7 тысяч рублей, без особых колебаний по месяцам. В Московской области такие показатели демонстрируют разве что популярные деловые гостиницы. Но Кавминводы и Краснодарский край – это не вся Россия, в целом рентабельность среднестатистического санаторного объекта (операционная прибыль) – 17% после всех налогов. Эксперт привела в пример один реабилитационный санаторий в Подмосковье, чья основная статья доходов – продажа «пакетов» через ОМС. А значит, и невысокая стоимость койко-дня: порядка 3000 рублей. Почти 50% всех поступлений денежных средств на объекте тратится на персонал, при этом текучка кадров огромна. По факту санаторий способен продержаться, только сохранив штат квалифицированных врачей. Однако этому препятствует низкая доходность.

Рассказала Марина Смирнова и о тенденциях последних лет. Первая – акцент не только на медицинскую составляющую, а еще и на качественную диагностику, профилактику заболеваний и поддержание общего тонуса. Причем все это желательно уместить в период 7–14 дней: дольше в санатории мало кто может остаться из-за занятости на работе.

Вторая – комфорт: клиент, который готов купить оздоровительную путевку, платит еще и за качественные номера, хорошее питание и достойную развлекательную программу. Поэтому все четче прорисовывается грань между средствами размещения с элементами оздоровления и традиционными санаториями, тяготеющими к сугубо медицинскому подходу. Новая тенденция в этой области – загородные отели-клиники типа австрийского «Верба Майер» (Verba Mayr) (центр здоровья в Пушкино), «Кивач» в Карелии и т.д. Но пока это, если можно так сказать, довольно робкое начинание: в том же «Киваче» при стоимости путевки 300–700 тысяч рублей за человека рентабельность – менее 10%. «Так что этот явно не супердоходный бизнес – на любителя», – посетовала Марина Смирнова. Он порекомендовала энтузиастам, все же рискнувшим взяться за дело, рассмотреть объекты потенциальной емкостью от 100 номеров и выше, общей площадью минимум в несколько тысяч квадратных метров – чтобы разместить на прилегающей территории качественный медицинский блок. Так шансов на успех будет намного больше.

 

Больше чем 3* из пионерлагеря сделать невозможно

Главный специалист по подготовке и сопровождению проектов Heliopark Group Илья Акимов рассказал о плюсах и минусах реконцепции загородных объектов недвижимости на примере самого первого объекта cети, то есть про опыт переделки заброшенного пионерлагеря в Heliopark Country Resort. В числе плюсов было хорошее местоположение объекта (близ реки) и транспортная доступность, в числе минусов – полное отсутствие инфраструктуры и невозможность сделать нормальный номер: комнаты по 12 кв. м, а санузлы – общие, на этаже.

Сначала решили увеличить потенциальный номерной фонд за счет надстройки здания: тщательное изучение СНиПов подсказало возможную лазейку, как это сделать под соусом «капремонта объекта недвижимости», чтобы избежать многочисленных экспертиз и проверок. Сначала число комнат возросло до 125, позже, когда достроили VIP-комплекс –  до 160.

Затем создали «точку притяжения» –  центральную «площадь» с фонтанами и парком для прогулок – и начали развивать инфраструктуру. Заново переложили бассейн, подлатали мозаику…

К сожалению, не удалось изящно решить проблему с отсутствием кондиционирования: ни сплит-систему, ни фанкойл поставить не получилось. Пришлось обходиться обычными кондиционерами, что в эксплуатации очень неудобно, особенно зимой: техника «горит». Ну и другие чисто технические сложности возникали. Тем не менее спустя несколько лет объект уже вышел на неплохой уровень рентабельности – при принадлежности к эконом-сегменту. «Больше 3* из пионерлагеря не выжмешь», – считает эксперт.

Выигрышными решениями оказались добавление (уже позже, на средства, полученные из чистой прибыли) физкультурно-оздоровительного комплекса: в  Heliopark Country Resort сделали спа-центр с 12 массажными кабинетами, фитобаром и залом для занятий йогой.

А вот ошибкой, как признался спикер, стало создание номеров с кухнями: «Мы сразу потеряли заработок с ресторана. К тому же готовка в номере быстро портит ремонт». Через три года кухни убрали, оставив лишь VIP-номера с каминами по цене от 12 до 18 тысяч рублей в сутки. Спустя пять лет после запуска объекта в эксплуатацию Heliopark Country Resort перешел на all inclusive, с включенными в стоимость напитками до 22.00.

Сейчас  Heliopark Country Resort – популярный загородный комплекс со спа-центром, баней, развлекательной зоной, настоящим зоопарком. Занимает он огромнейшую и качественно облагороженную территорию, рядом – речка. Есть велопрокат, анимация.

Перестройка объекта (первой очереди) заняла 1,5 года. По другим объектам Heliopark работы тоже занимают лишь порядка двух лет, технология уже «обкатана». И успех сети очевиден.

 

Для очень взрослой аудитории важна анимация

Председатель совета директоров сети домов престарелых «Опека Комфорт» Алексей Маврин рассказал об эффективно работающих домах для проживания пожилых людей. Как управляющая компания, «Опека» берет объект с нужными техническими характеристиками в аренду, обеспечивая возврат инвестиций собственника за 5 лет. В настоящее время функционируют 7 объектов, компания ищет новые возможности для развития.

Целевая аудитория – пожилые люди со средним возрастом около 82 лет. До того, как взяться за дело, пришлось объехать Европу – Голландию, Германию, Англию –  познакомиться с зарубежным опытом ведения дел в подобных заведениях. На редевелопменте же пришлось «набивать шишки» самостоятельно. Так, в 2008 году под гостиницу успешно переоборудовали детсад, построенный в 70-х. Еще одно здание – детский пионерлагерь, также несколько лет простаивавший, – приспособили под дом престарелых.

Что касается данного «клиентского сегмента», спикер подчеркнул, что большие территории не нужны: люди в возрасте 70+, особенно с проблемами со здоровьем, мало передвигаются. Зато очень важна организация развлечений (анимация), ведь здесь нередко живут годами.  И, разумеется, важна больница в непосредственной близости от заведения: если случится, например, инсульт или потребуется срочная операция.

У пансионата «Опека» доходность  порядка 17% годовых. В зависимости от объекта (упомянутый профиль имеем в виду) она может подниматься до 36%, так что срок окупаемости вполне реально сократить до трех лет. Сейчас «Опека Комфорт» взялась за редевелопмент объекта в Санкт-Петербурге, вложив 20% собственных средств и еще 80% получив от государства. «В успехе мы уверены», – заявил спикер.

К слову о «поддержке сверху»: про новую жизнь санаторно-курортного фонда с помощью государственно-частного партнерства поведала публике Анна Персиянцева, юрист практики по инфраструктуре и ГЧП адвокатского бюро «Качкин и партнеры». Анна рассказала, в частности, об отличиях концессии и появившегося совсем недавно ГЧП. ГЧП – формат взаимодействия между государственным и частным бизнесом, когда государство решает текущие проблемы путем привлечения частных инвестиций. Соответствующая законодательная база прорабатывалась с 2005 года и вступила в силу чуть больше года назад – в 2015-м. Да и то первый год ушел на то, чтобы были приняты и вступили в силу соответствующие нормативные акты, регулирующие реализацию этих законов. Фактически ГЧП только сейчас «вышла на рынок» в полном объеме.

Следующие два доклада охватили разные нюансы переделки пансионатов и пионерлагерей. О них говорили исполнительный директор ГК «Фанталис» Антон Басин, на примере реконструкции ведомственного пансионата в современный гостинично-развлекательный комплекс «Татинец», и генеральный директор УК «РосИнвестОтель» Кирилл Иртюга, рассказавший о создании успешного средства размещения на базе бывшего пионерлагеря в Московской области.

 

Мы – продавцы впечатлений

«Реконструировать что-либо можно в двух случаях: либо это уникальное место (а в советское время места выбирать умели),  либо  это очень дешево вам обойдется», – делится опытом г-н Басин. «Татинец» – пансионат 1987 года постройки, в 70 км от Нижнего Новгорода. Место было отменным, но пришлось менять абсолютно все коммуникации и что-то придумывать с планировкой комплекса. Ведь главное здание было расположено рядом с парковкой, там же располагался и центральный вход. И это настроившихся на «сменить обстановку» городских жителей вовсе не радовало: вместо желанной пасторали и пасущихся на зеленой траве козочек они наблюдали сплошной бетон вокруг, дизель-генераторы и технические сооружения. Общежитие рядом, где жили бывшие сотрудники пансионата и члены их семей, тоже романтики не добавляло. А развешенное на балконах для просушки белье окончательно портило впечатление.

Пришлось перекрывать неподобающий «вид». В прямом смысле слова: построить ограждение высотой 12 м. Превратив его в развлекательный комплекс, чтобы новоявленное средство размещения не напоминало тюрьму. Теперь «блокпост» – это целый небольшой мир с пунктами проката, помещениями для детских мастер-классов, киосками с мороженым и т.д. Выглядит все это как мини-государство.

Маленький номерной фонд – порядка 120 комнат – дополнили таунхаусами. На обрыве над Волгой построили стильный вечерний ресторан с шикарным видом с террасы. При роднике неподалеку организовали «Баня Land»: баня как элемент загородного отдыха у россиян чрезвычайно популярна. Обнаруженный поблизости родник «уговорили» заполнять бассейн при бане. Рядом организован спа-центр.

Неподалеку поставили и очень популярную на объектах «Фанталис» костровую площадку для жаждущих вернуться в пионерское детство. В результате на недостаточную загрузку объект, прямо скажем, не жалуется. При том, что финансовые вложения компания умудрилась минимизировать до предела.

 

Из пионерлагеря – в центр обучения

Кирилл Иртюга рассказал, как УК «РосИнвестОтель» сотворил обучающий центр с опцией проживания (популярный у крупных компаний, снимающих его для долгосрочных тренингов своих сотрудников) из остатков детсада и пионерлагеря. Базируется новоявленный центр в Ступинском районе. Любопытно, что владелец сам не знал, чего хотел: требовался лишь максимально быстрый возврат инвестиций при минимальных вложениях. На этапе «мозгового штурма» были отброшены девять разных  концепций, от базы под спортивные сборы до дома для пожилых людей.

Созданный в итоге центр интенсивного обучения оправдал ожидания: довольно скорая окупаемость – не более 7 лет (по факту УК «РосИнвестОтель» рассчитывает сократить этот срок до 4,5 лет) при минимальных затратах, что и требовалось доказать. Инвестор теперь сам охотно пользуется этим центром, поскольку компании нужно обучать около 500 сотрудников ежемесячно, причем каждый работник живет в этом центре от одного до трех месяцев непрерывно.

Реновация заняла меньше года. Объект запустили в эксплуатацию  в марте 2016-го. Сейчас загрузка держится на уровне более 90%. Продолжительность проживания – от трех недель, при стоимости суток от 3100 рублей и выше на человека (трехразовое питание включено).

 

Экология и здоровье – тренд, который не требует доказательств

Про экопроекты как альтернативные возможности развития загородных территорий рассказал Александр Бабкин, управляющий партнер агентства по продвижению объектов недвижимости «Домодвигов и Ко» и основатель проекта «Пространство Экологичной Жизни «ЭкоЛодж».

Напомнив, что люди с доходом чуть выше среднего в большинстве своем неравнодушны к экологии, и 90% из них готовы платить чуть больше за «зеленые» товары и услуги. Банальный запрос «экоотель в России» в Яндексе выдает 62 тысячи результатов – страниц, так или иначе «привязанных» к этой теме. Так что интерес налицо. Достойные средства размещения уже есть: довольно популярные экоотели на Эльбрусе, на Красной Поляне, «Романов лес» в Костроме…

Привлекательности продукту добавят и экофермы поблизости, производящие органические товары и предлагающие экскурсии с дегустацией. Но все-таки экообъекты, особенно средства размещения подобного рода – специфический продукт и весьма долгоиграющий в плане окупаемости, несмотря на всю свою привлекательность. А с учетом стабильного падения уровня жизни населения потенциальная клиентура сокращается. И нужно отчаянно любить экологию, да и в целом подобный образ жизни,  и быть лучшими из лучших, чтобы удержаться «на плаву».

Кстати, отличный пример тому – ЯсноПоле в Тульской области: комплекс, где проводилась конференция. Экопарк ЯсноПоле, как указано в анонсе, «место для отдыха, работы и просто жизни на земле в единстве с природой. Это один из немногих реализованных в России частных проектов такого рода. На территории в 500 гектаров планируется развитие направлений, связанных с проживанием на земле: активным отдыхом, здоровым питанием, творчеством, а также исследованием и внедрением самых передовых технологий зеленой архитектуры и строительства. Успех подтверждает плотная «сетка» мероприятий – фестивалей, слетов, семинаров – чуть ли не на два года вперед.

Подводя итоги конференции, собравшиеся – спикеры и слушатели –  сошлись на том, что при сложности получения «бонусов» от государства (субсидии, льготы выбиваются с огромным трудом, расход допускается с ограничениями и т.д.) и не слишком быстрой окупаемости подобные проекты редевелопмента заброшенных ведомственных зданий имеют право на существование. Но это не манна небесная: в вопрос нужно вникать, тщательнейшим образом все просчитывать. А главное – вкладывать всю душу. Без расчета на бесспорный успех и даже более-менее быстрый возврат инвестиций.

Нужно, как сейчас принято говорить, «быть в теме», хорошо понимая этот профиль средств размещения: санатории, профилактории и другие средства размещения, ориентированные на помощь среднестатистическому населению. И очень это дело любить, иначе лучше и не начинать. Чтобы избежать сильного разочарования.

Ирина Кудинова